Parere svolto – l’impugnabilità della delibera condominiale in materia di spese di Martina Mazzei

Tizio, condomino in un Condominio gestito da Caio, non viene convocato nè compare all’assemblea condominiale annuale, all’esito della quale viene approvata la regolare ripartizione dei contributi di tutti i condomini, ivi compreso Tizio. La delibera viene impugnata da Sempronio, condomino presente all’assemblea e regolarmente convocato in relazione alla mancata convocazione di Tizio.

Il candidato esprima parere motivato in merito, assunta la difesa di Caio nella sua qualità di amministratore del condominio.

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Viene richiesto di redigere parere motivato al fine di valutare la fondatezza delle pretese avanzate, nei confronti dell’amministratore di condominio, da un condomino il quale aveva impugnato la delibera assembleare con cui era stata approvata la ripartizione dei contributi condominiali poiché alla detta assemblea non era stato convocato né era comparso uno dei condomini.

In via preliminare occorre analizzare brevemente la disciplina del condominio per poi porre l’attenzione sugli obblighi dell’amministratore di condominio, sulle attribuzioni dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni per poi analizzare, in concreto, se Sempronio ha legittimamente impugnato la delibera in questione.

Il condominio, istituto disciplinato dagli art. 1117 ss c.c., è una forma di comunione forzosa, indivisibile e irrinunciabile che ha ad oggetto il solo diritto di proprietà. Per questo tipo di comunione è prevista una disciplina specifica che si aggiunge, e a volte sostituisce, le regole previste per la comunione ordinaria negli art. 1110 ss c.c.

La materia è stata oggetto di una recente riforma (L. n. 220 del 2012) che ha riscritto l’originario testo del codice apportandovi numerose novità non solo negli artt. 1117 ss c.c. ma anche nelle disp. att. c.c. agli artt. 61-72.  Per tutto ciò che non è previsto dalla disciplina specifica per il condominio si applicheranno, come prevede espressamente l’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione.

Per esserci condominio, quindi, è necessario che vi siano delle parti di un edificio in comproprietà forzosa di più soggetti ove comproprietari sono i condomini delle singole unità immobiliari. La disciplina del condominio degli edifici è ravvisabile, quindi, ogni qual volta sia accertato un rapporto d’accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni – ossia quelle elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 c.c. – ad unità o porzioni di proprietà individuale delle quale le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.

Nella disciplina del condominio ogni condomino ha un diritto sulle parti comuni proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene e, al contempo, ha il dovere di partecipare alle spese per la conservazione delle parti comuni secondo quanto sancito all’art. 1118 c.c.

I condomini prendono le decisioni in merito alla cosa comune per mezzo dell’assemblea, i cui poteri sono circoscritti alle materie definite all’art. 1135 c.c. tra cui l’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini (n. 2) e l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione (n. 3).

Quando i condomini sono più di otto, inoltre, deve essere nominato un amministratore di condominio il quale, oltre a quanto previsto espressamente dall’art. 1129 e 1130 c.c., deve, in particolare, eseguire le deliberazioni dell’assemblea e convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130 bis c.c. Il rendiconto condominiale di cui all’articolo sopra citato contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condomino, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Per quanto concerne la costituzione dell’assemblea e la validità delle relative deliberazioni, l’art. 1136 c.c. prevede che l’assemblea non può validamente deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati dall’amministratore.

Come previsto anche dell’art. 66, comma 3, delle disp. att. al c.c., recentemente modificato dalla riforma del 2012, “l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione a mezzo di posta raccomandata posta elettronica certificata fax o tramite consegna a mano e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.”

Ed, infatti, anche se, a norma dell’art. 1137 c.c. le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, tuttavia, contro le deliberazioni contrarie alla legge, al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Ciò posto, nel caso di specie, uno dei condomini, Tizio, non è stato convocato né, di conseguenza, è comparso all’assemblea condominiale all’esito della quale era stata approvata la regolare ripartizione dei contributi di tutti i condomini, compreso Tizio e tale delibera, in merito all’assenza del predetto, era stata impugnata da Sempronio.

Al fine di valutare la fondatezza di tale impugnazione devono analizzarsi separatamente le due posizioni soggettive e, in particolare, per valutare la legittimazione attiva di Sempronio, dovrà compiersi una distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari.

Il fatto che, nel caso di specie, la delibera sia stata impugnata da Sempronio, condomino presente all’assemblea e regolarmente convocato, in relazione alla mancata convocazione di Tizio, infatti, deve essere valutata operando una distinzione tra delibere annullabili che sono impugnabili solo da i condomini dissenzienti, astenuti o assenti nel termine di cui all’art. 1137 c.c. e delibere nulle, impugnabili, invece, da chiunque vi abbia interesse indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni.

Secondo la giurisprudenza di legittimità “sono affette da nullità le delibere con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizioni delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c. comma ultimo, le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 c.c. n. 2 e 3 determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123 c.c.” (Cass. civ. n. 8010/2012 e Cass. civ. Sez. Un. 4806/2005).

La delibera assembleare de quo con la quale era stata approvata la “regolare ripartizione dei contributi di tutti i condomini” rientra tra quelle di cui all’art. 1135 c.c. n. 2 e quindi, non può ritenersi affetta da nullità ma può essere, invece, annullabile nella parte in cui determina, in concreto, delle spese in difformità dei criteri di cui all’art. 1123 c.c.

Detta delibera, quindi, non può essere legittimamente impugnata da Sempronio per la mancata partecipazione di Tizio all’assemblea per difetto di legittimazione ad agire ed anche interesse. Ed, infatti, se pure Sempronio volesse impugnare tale delibera per difformità con cui i criteri di cui all’art. 1123 c.c. e non per la mancata partecipazione di Tizio egli dovrà dimostrare di essere stato dissenziente o astenuto alla relativa assemblea.

Infatti, come prevede la legge agli art. 1137 c.c. e 66 disp. att. c.c., la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all’assemblea o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto.

La giurisprudenza di legittimità, infatti, ha ribadito in più occasioni che, in tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, “la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all’assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunto o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l’onere di provare tali circostanze”. (Cass. civ. 5611/2019)

La posizione di Tizio, condomino non convocato e quindi assente all’assemblea, è, invece, ben diversa in quanto, in base alle considerazioni riportate, a norma degli artt. 1136 e 1137 c.c. e 66 disp att. c.c., egli potrà impugnare la relativa delibera per il difetto della sua regolare costituzione.

Sono annullabili, infatti, “le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”. (Cass. civ. Sez. Un. n. 4806/2005).

Tizio, quindi, che nel termine di decadenza previsto dalla legge, ossia 30 giorni dalla data di comunicazione della deliberazione, potrà impugnare la delibera provando di essere stato assente per mancata convocazione mentre l’amministratore di condominio Caio, costituendo la diligenza qualificata la misura dell’impegno richiesto agli amministratori ex art. 1176 c.c., potrà difendersi provando che il suo inadempimento è dipeso da una causa che lui non imputabile che non poteva essere superata con la diligenza qualificata richiesta dalla legge.

In conclusione, alla luce di tutte le argomentazioni, Sempronio, in relazione alla mancata partecipazione all’assemblea annuale di ripartizione dei contributi di tutti i condomini, non poteva legittimamente impugnare la delibera in relazione alla mancata partecipazione di Tizio per difetto di legittimazione ad agire. La delibera assembleare relativa alla ripartizione delle spese può essere annullata solo se determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità con i criteri di cui all’art. 1123 c.c. ed oltretutto solo dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti.

La detta delibera, invece, potrà essere legittimamente impugnata da Tizio per difetto di convocazione in violazione dell’art. 1137 e 66 disp. att c.c.