Parere svolto – La gestione di affari altrui del bene in comunione di Giovanni Fornabaio

//Parere svolto – La gestione di affari altrui del bene in comunione di Giovanni Fornabaio
Parere svolto – La gestione di affari altrui del bene in comunione di Giovanni Fornabaio2019-11-01T10:34:24+01:00

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Tizio è comproprietario insieme a Caio e Sempronio di una casa di campagna   con  annesso terreno agricolo dato in locazione a Mevio, in virtù di contratto stipulato tra quest’ultimo e Tizio.  Mevio comincia a rendersi moroso nei pagamenti e non viene richiesto di adempimento da parte di Tizio, ragione per cui Caio e Sempronio agiscono nei suoi confronti  per il  rilascio dell’immobile e per il  pagamento dei canoni rimasti, dopo aver inviato  disdetta e costituzione in mora. Mevio  svolge opposizione  eccependo l’estraneità di Caio e Sempronio al contratto di locazione concluso solo con Tizio. Il candidato, assumendo la difesa di Caio e Sempronio svolga parere motivato in merito

I fatti oggetto di narrativa impongono di affrontare diverse questioni giuridiche.

In primo luogo, occorre chiedersi se legittimati attivi all’azione diretta contro il locatario per esigere il prezzo della locazione, di cui questi sia debitore una volta spirato il termine per il pagamento, siano anche i comproprietari del bene immobile che non hanno preso parte alla stipulazione del contratto di locazione. È utile indagare, a tal proposito, se, in caso di concessione in locazione di un bene immobile in comunione da parte di uno dei comunisti, integri una ipotesi di nullità contrattuale ai sensi dell’articolo 1418, comma secondo, del codice civile, la mancata sottoscrizione del contratto in esame da parte di tutti i comproprietari.

In secondo luogo, è necessario soffermarsi sulla ulteriore, ed eventuale, qualificazione giuridica della posizione che assume il comunista che concede in locazione un bene immobile in comproprietà senza la partecipazione degli altri comproprietari.

Nel caso di specie, Tizio concede in locazione a Mevio un terreno adiacente alla propria abitazione in campagna. Il fondo, invero, è in comunione con Caio e Sempronio, ma questi ultimi non compaiono al momento della sottoscrizione del contratto di locazione. Successivamente, Mevio risulta inadempiente in relazione al pagamento di alcuni canoni. Caio e Sempronio si rivolgono, pertanto, a Mevio, esigendo il pagamento dei canoni non corrisposti, oltre al rilascio dell’immobile, dopo averlo costituito in mora. Tuttavia, ricevono dal locatario diniego, dal momento che egli ha concluso il contratto di locazione con Tizio e non con loro, motivo per cui egli è tenuto a rispondere alle richieste del solo Tizio.

Alla luce di siffatte premesse, è da escludere che Tizio non si sia confrontato con Caio e Sempronio prima di concedere in locazione a Mevio un bene di cui non è esclusivo proprietario. Il negozio di cui trattasi, infatti, rientra tra gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione ai sensi dell’articolo 1108 del codice civile, comma terzo, per i quali è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione. In caso contrario, i comunisti esclusi avrebbero senza dubbio adito l’autorità giudiziaria impugnando l’atto di Tizio. Ciò che non richiede la legge, invece, è la contestuale sottoscrizione da parte di tutti i comunisti del contratto di locazione in seguito stipulato. Ragion per cui è allo stesso modo da escludere che la mancata sottoscrizione del contratto di locazione da parte di tutti i comproprietari del bene locato integri una ipotesi di nullità contrattuale ai sensi dell’articolo 1418, secondo comma, del codice civile. Per unanime giurisprudenza, la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, non assurgendo ad alcuna ipotesi di nullità. In particolare, è applicabile alla fattispecie concreta in commento la disciplina concernente la gestione non rappresentativa di cui all’articolo 2032 del codice civile, in forza della quale il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore. Tizio, in altri termini, ha assunto una obbligazione nei confronti di Caio e Sempronio riconducibile a quella tipica della gestione di affari altrui e Caio e Sempronio hanno ratificato il suo operato. Per effetto del richiamo che l’articolo 2032 del codice civile compie alla disciplina del mandato, sembrerebbe che Caio e Sempronio possano esercitare i diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato da parte di Tizio. Ciononostante, i giudici di legittimità hanno precisato che, in situazioni di questo genere, i comunisti possono esigere dal conduttore soltanto la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa, in parziale deroga al disposto ora richiamato in tema di rapporto tra mandante e mandatario.

Nella vicenda sottoposta all’attenzione di chi scrive, quindi, il contratto di locazione è valido. Tizio risulta non solo locatore del bene ma anche gestore di affari che coinvolgono Caio e Sempronio, i quali, partecipanti alla comunione, potranno agire nei confronti di Mevio per la risoluzione del contratto di locazione e il pagamento del prezzo dello stesso, da ragguagliarsi però alla sola entità frazionaria di bene di cui sono proprietari (pro indiviso). Detta entità corrisponde alla quota di un terzo di bene (per ciascuno). Se le parti non hanno convenuto diversamente, infatti, le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali (art. 1101, comma primo, c.c.).

La Suprema Corte di Cassazione richiede, altresì, che al contraddittorio partecipi anche il comproprietario locatore (Cass. S.U., 4 luglio 2012, n. 11135).

Ne consegue che Caio e Sempronio saranno legittimati ad agire nei confronti di Mevio, da un lato, per la risoluzione del contratto di locazione (art. 1454 c.c.), con annesso sfratto del locatario, dall’altro, per esigere il prezzo di essa limitatamente alla somma dei due terzi (un terzo ciascuno) di quella complessiva dovuta a Tizio per contratto, maggiorata degli interessi legali che decorrono dal giorno della mora, oltre al risarcimento del danno, ai sensi dell’articolo 1224 del codice civile.

Restando a disposizione per qualsiasi chiarimento, si coglie l’occasione per porgere molti cordiali saluti.

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Avv….

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