La detenzione mediata nel contratto di locazione

//La detenzione mediata nel contratto di locazione

Normalmente la legge riconosce al proprietario di una cosa la facoltà di goderne e disporne in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti stabiliti dall’ordinamento giuridico (art. 832 c.c.).

Non v’è dubbio che tra le prerogative ammesse dal legislatore in favore del dominus rientri quella di concedere il bene in godimento ad un soggetto terzo, ad esempio attraverso un contratto di locazione.

L’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come quel contratto in forza del quale “una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Con l’instaurarsi del rapporto giuridico patrimoniale tra locatore e conduttore, o locatario, si assiste, oltre che ad una limitazione fisiologica delle modalità di impiego dell’oggetto in capo al primo, ad una momentanea scissione tra potere astratto sulla res, discendente direttamente dal diritto di proprietà, e potere di fatto sulla stessa, che l’articolo 1140 c.c. individua come situazione possessoria.

Ma è lo stesso codice del 1942 ad ammettere tale eventualità, nella parte in cui prevede che “si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione” (art. 1140 c.c., secondo comma).

Pertanto, il titolare della cosa locata risulta, per un verso, proprietario legittimo di quest’ultima, per l’altro, solo possessore “mediato”; nel caso di specie, infatti, il possesso viene esercitato per mezzo di altra persona, ed in particolare per mezzo dell’altra parte contraente, che assume le vesti di detentore.

Nel caso di specie, inoltre, l’impianto normativo attribuisce una qualifica ulteriore al locatario, ossia quella di detentore qualificato,  la cui  caratteristica è quella di detenere la cosa in virtù di uno specifico titolo  che la legittima.

Le conseguenze che la legge pone in capo alla detenzione “qualificata” non sono da ritenersi di secondaria importanza. Essa si distingue dalla situazione in cui un individuo abbia il potere di fatto su una res altrui solo per ragioni di servizio o di ospitalità.

Il punto di partenza può essere ricercato nell’articolo 1168 c.c., comma secondo, in materia di azione di reintegrazione. Al detentore qualificato che sia stato violentemente od occultamente spogliato del possesso, invero, spetta un’azione giudiziale contro l’autore dello spoglio per reintegrare lo stato iniziale.

L’intento è evidentemente quello di tutelare al massimo il diritto di proprietà, anche nei casi in cui, come quello relativo alla stipulazione di un contratto di locazione, il suo esercente non si trovi in una condizione di potere diretto sulla res, oltre a quello di proteggere la situazione apparente della titolarità del diritto trovandosi, il locatario, in una situazione di detenzione qualificata in nulla dissimile, sotto questo specifico profilo,  da chi detiene la cosa per motivi occasionali o non meritevoli di interesse (i.e., ragioni di ospitalità).

La dottrina si è interrogata sulla possibilità di estendere siffatte considerazioni all’ipotesi di sublocazione contemplata dall’articolo 1594 c.c.

Accade spesso che il conduttore, salvo patto contrario, “sublochi” la cosa locatagli in precedenza dal locatore. Può inserirsi nella fattispecie contrattuale, in altri termini, un “sublocatario”. Quid iuris, allora, sulla sua identificazione all’interno della situazione possessoria – detentiva fin qui descritta ?

Seguendo il ragionamento prima proposto, e ammettendo che il proprietario del bene (locatore) resti possessore mediato, e il locatario, detentore qualificato, si potrebbe discutere di “detenzione mediata” (per mezzo del sublocatario).

Il codice civile non si esprime a riguardo, sancendo soltanto che “il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione… e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione” (art. 1595 c.c.).

La disposizione de qua mira a velocizzare il soddisfacimento del credito del locatore che si troverebbe altrimenti scoperto di tutela qualora, da un lato, il sublocatario non adempia  alla sua obbligazione di corresponsione del canone nei confronti del conduttore-sublocatore, e, dall’altro, il conduttore-sublocatore non si  adoperi per far valere in giudizio il relativo diritto di credito, né tantomeno abbia obblighi di corresponsione verso il locatore.

Ciononostante, sembra meritare adeguata e separata riflessione l’evenienza in cui il sublocatario venga violentemente od occultamente spogliato del possesso (nel caso specifico della stipulazione di un contratto di locazione): ci si chiede, dunque, se possa essere riconosciuta in capo al sublocatario la legittimazione attiva ex art. 1168 c.c., secondo comma.

È come chiedersi, più in generale, se possa parlarsi di detenzione mediata qualificata al di fuori dei casi di detenzione per ragioni di servizio o di ospitalità (come questo o simili). Anche in questo caso la legge tace, e dal combinato disposto degli articoli 1168 c.c., secondo comma (“l’azione è concessa altresì a chi ha la detenzione”) e 1141 c.c., primo comma (“si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione”), alcuni potrebbero concludere in senso negativo, stante, nel silenzio della legge ed in presenza della tipicità delle situazioni possessorie, la provenienza della detenzione del sublocatore da un’altra detenzione, ancorché qualificata, quale è quella del locatore.

Tuttavia, dal momento che, in primis, la figura del sublocatario è espressamente prevista dal legislatore e che, in secundis, quest’ultimo ha la stessa rilevanza fattuale del locatario, nonché detentore qualificato, nel contratto di locazione, per ragioni di certezza del diritto e di parità di trattamento (e di tutela del proprietario-locatore) ex art. 3 Cost., con riferimento alla specifica ipotesi della stipulazione di un contratto di locazione, deve ammettersi la c.d. detenzione mediata qualificata, con conseguente legittimazione attiva ex art. 1168 c.c., secondo comma, del sublocatario.

Ovviamente in caso di detenzione mediata l’azione di spoglio spetterà al detentore qualificato, e cioè al sublocatore, sempre che la sublocazione sia stata autorizzata dal proprietario, perché in assenza di autorizzazione, o addirittura senza il consenso del possessore, vi sarebbe la necessità da parte del proprietario di agire uti dominus, chiedendo i danni al conduttore-sublocatore e agendo nei confronti di chi si sia illegittimamente impadronito della cosa. Infatti, in questi casi la giurisprudenza non ha riconosciuto la legittimazione attiva in capo al locatore con riguardo all’azione di spoglio, potendo quest’ultimo agire solo per la risoluzione del contratto di locazione e conseguente rilascio dell’immobile da parte del sublocatario ex art. 1593 c.c..

2019-03-19T17:23:12+01:00

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